Um dos segredos para um bom negócio em leilão é saber exatamente quanto um imóvel vale — tanto o seu valor de arremate quanto o seu valor de mercado.
A diferença entre eles é que um revela o quanto você pagará na hora do leilão, enquanto o outro revela o quanto ele efetivamente vale ou quanto ele é capaz de se valorizar.
É essa conta que faz a diferença na hora de obter lucros e minimizar riscos.
Neste blog, vamos apresentar o que é o valor de arremate, o que é o valor de mercado, como ele é formado e como você consegue fazer essa conta para tomar a decisão mais acertada.
O que é o valor de arremate?
O valor de arremate é o que você efetivamente pagará pelo imóvel, ou seja, o maior lance aceito pelo leiloeiro junto às partes envolvidas.
Ele é fruto tanto da situação jurídica do imóvel quanto do interesse dos compradores presentes — ou online — na disputa.
Algumas das circunstâncias que influenciam o valor de arremate:
- A quantidade de lances na hora do leilão
- A situação jurídica do imóvel (dívidas, penhoras, desocupação)
- O interesse que ele desperta junto a outros investidores
- A avaliação exigida pelo credor ou pelo comprador
De um modo geral, o valor de arremate é menor que o valor de mercado, exatamente pelas dúvidas, pelo prazo maior para desocupações, pelas eventuais dívidas junto a ele e pelas incertezas que o comprador absorve junto com o negócio.
O que é o valor de mercado?
Já o valor de mercado é o quanto o imóvel vale nas condições normais de mercado, ou seja, se ele estivesse sendo ofertado para a venda a um comprador médio, com prazo suficiente para encontrar um interessado, ele seria comercializado pelo seu preço cheio.
Esse é o parâmetro que os bancos, corretores, peritos e até o poder judiciário usam nas negociações.
Ele leva em conta:
- A situação do imóvel (estrutura, área, acabamentos)
- A localização (vizinhança, acesso, comércio)
- A taxa de crescimento da região
- A média de negociações de imóveis comparáveis
- A condição do mercado como um todo (oferta, procura, taxa de crédito)
Em geral, o valor de mercado é maior que o de arremate exatamente pelas vantagens que ele proporciona — como um negócio realizado nas condições ideais, sem riscos jurídicos, prazos de desocupação ou outras dificuldades que vêm junto a um leilão.
Como fazer essa conta na hora de avaliar o negócio?
Para que você tenha uma visão madura e estratégica na hora de dar um lance, é preciso que você vá para o leilão já sabendo exatamente quanto quer (e até quanto quer arriscar) pagar pelo imóvel.
Segue um passo a passo para fazer essa conta:
1. Pesquise o valor de mercado na mesma região
Busque anúncios de imóveis comparáveis na mesma área, pelo tamanho, número de cômodos, estrutura e pelas condições do imóvel.
Portais imobiliários, como ZAP, Viva Real, OLX, junto às imobiliárias da região, serão suas fontes de informação.
2. Analise o estado de conservação
Considere se o imóvel precisa de melhorias, como uma nova pintura, a substituição de instalações hidráulicas, ou até a modernização de determinados cômodos.
Isso eleva o custo da recuperação — que deve ser descontado do valor que você quer dar como lance.
3. Desconte dívidas e custos de desocupação
Informe-se junto ao leiloeiro ou nas fontes públicas se o imóvel possui dívidas tributárias, como IPTU em atraso, ou se ele ainda é ocupado pelos moradores.
Isso acrescentará um custo extra que deve ser somado às suas despesas.
4. Cálculo final
Com todos esses números em mãos, você consegue encontrar o valor máximo que quer dar pelo imóvel, aumentando a possibilidade de um negócio lucrativo.
Vamos resumir a conta:
Valor Máximo do Lance = Valor de Mercado – Custo das Melhorias – Dívidas – Despesas com Desocupação
Com essa formulação, você consegue apresentar um lance agressivo, aumentando suas chances de arremate, enquanto ainda mantém a rentabilidade do negócio.
Por que é importante fazer essa conta?
Saber exatamente quanto você quer e quer pagar evita que você se emocione na hora do leilão, aumentando o risco de dar um lance maior que o negócio vale.
Isso também evita surpresas, como a chegada de dívidas tributárias, o custo de desocupação ou até a exigência de uma grande reforma que ninguém esperava.
Com essa avaliação, você consegue trabalhar de forma estratégica, aumentando seu retorno junto ao negócio.
Conclusão
Valor de arremate e valor de mercado estão intrinsecamente relacionados — é preciso que o comprador tenha clareza sobre os dois para tomar uma decisão acertada.
Com uma avaliação criteriosa, é possível encontrar oportunidades de negócio nos leilões de imóveis, aumentando o seu patrimônio de forma consistente, enquanto se evita surpresas que poderiam consumir suas margens de lucro.
Se quer dar o próximo passo, é importante se preparar, contratar um advogado se preciso, fazer uma due diligence junto ao leiloeiro e principalmente conhecer o mercado para que suas compras sejam um bom negócio do começo ao fim.
