Ao adquirir um imóvel em leilão, surgem diversas dúvidas sobre as responsabilidades que acompanham a compra, especialmente em relação aos débitos pendentes.
Entre as principais questões, destaca-se a obrigação pelo pagamento de dívidas de condomínio e IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano).
Estes encargos, muitas vezes acumulados pelos antigos proprietários, podem gerar confusão sobre quem deve arcar com os valores devidos.
Neste artigo, esclarecemos quem é o responsável por esses débitos quando o imóvel é arrematado em leilão, abordando as implicações legais e financeiras para o comprador.
Entendendo as Regras do Leilão de Imóveis
Os leilões de imóveis são oportunidades atraentes para adquirir propriedades a preços abaixo do mercado.
No entanto, é essencial entender as regras que regem essas transações para evitar surpresas desagradáveis.
Em um leilão, os imóveis podem ser vendidos por diversos motivos, como inadimplência de financiamento, execuções extrajudiciais ou falta de pagamento de tributos.
Antes de participar, é fundamental que os interessados conheçam os detalhes do processo, incluindo a forma de pagamento, prazos para quitação, e, principalmente, as responsabilidades sobre eventuais dívidas pendentes, como taxas de condomínio e IPTU.
Conhecer essas regras ajuda a garantir uma compra segura e evitar complicações legais e financeiras futuras.
Quem é o responsável pelo pagamento dos débitos de condomínio e de IPTU de imóveis em leilão?
Quem é o responsável pelos débitos do imóvel no intervalo de tempo entre a aquisição do imóvel (arrematação) até o efetivo ingresso no mesmo (imissão na posse)?
Em outras palavras, quem paga as contas do imóvel, especialmente as taxas condominiais e o IPTU, até que o novo proprietário consiga definitivamente obter a posse plena do imóvel?
Após a arrematação do imóvel, a imissão na posse não é imediata, já que condicionada a algumas etapas jurídicas que tem em sua duração determinado grau de imprevisibilidade a depender de uma série de fatores, tais como:
- a situação de cada processo;
- a Vara em que a ação judicial tramita;
- a experiência e diligência do advogado que patrocina o interesse do arrematante.
Há quem defenda a tese de que a cobrança das taxas condominiais, por terem natureza propter rem, isto é, decorrente da titularidade da coisa, possuí caráter de acessoriedade, logo, acompanhando o imóvel em todas as suas mudanças.
Segundo este pensamento, as despesas de condomínio seguem o imóvel em caso de alienação, adjudicação ou arrematação, impondo a transferência ao novo adquirente da responsabilidade pelos débitos vencidos e vincendos, e, especialmente, se o arrematante estiver ciente da dívida através do edital de praça ou do auto de arrematação.
Deste modo, por terem natureza propter rem, são de responsabilidade do arrematante todas aquelas constituídas após a arrematação, independentemente do momento de imissão na posse ou de formalização da propriedade perante o Registro de Imóveis.
Nesta lógica, o arrematante seria responsável pelo pagamento dos débitos, ainda que estes sejam relativos ao período anterior à sua imissão na posse.
Todavia, havendo débitos de condomínio e impostos incidentes sobre o imóvel arrematado, é indispensável que estes estejam mencionados no edital de venda, pois, do contrário, não poderão ser atribuídos ao arrematante.
Em recente decisão, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) analisou este cenário no julgamento do Recurso Especial nº 1.297.672/SP, tendo como relatora a Min. Nancy Andrighi, restando decidido o seguinte:
“A responsabilização do arrematante por eventuais encargos omitidos no edital de praça é incompatível com os princípios da segurança jurídica e da proteção da confiança.”
Assim, o arrematante não pode ser surpreendido com encargos ou débitos não previstos no edital, atribuindo-lhe a responsabilidade pelo pagamento de cotas condominiais anteriores a arrematação.
A mesma situação acontece se existente débito fiscal incidente sobre o imóvel, quando o produto da venda servirá para quitar o crédito tributário, eis que tal situação está prevista em lei (artigo 130, § único, do Código Tributário Nacional):
Tal situação acarreta maior segurança e certeza na aquisição de imóveis através de venda judicial, tornando essa hipótese interessante do ponto de vista do investidor, já que eventuais dívidas do imóvel deverão estar expressamente referidas no edital de venda, sob pena de não serem atribuídas ao respectivo adquirente.
A norma em questão isenta o arrematante do bem de arcar com os tributos devidos pelo executado/devedor.
No caso de arrematação em hasta pública, o crédito tributário sub-rogasse no valor do arremate vencedor.
Segundo dispõe o parágrafo único do art. 130 do CTN, no caso de arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorre sobre o respectivo preço.
Os impostos são devidos, a cargo do arrematante, a partir da data em que o auto de arrematação for expedido, sendo que os débitos acusados anteriormente não o obrigam.
A regra do art. 130, parágrafo único, do CTN, não afasta a responsabilidade do arrematante no que se refere aos débitos de IPTU e de condomínio posteriores à data da arrematação, ainda que postergada a imissão na posse do imóvel.
Este é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ) proferido no Recurso Especial (RE) n° 1921489 – RJ.
Assim, havendo expressa menção no edital de hasta pública nesse sentido, a responsabilidade pelo adimplemento dos débitos tributários que recaiam sobre o bem imóvel é do arrematante (STJ, AgRg no AREsp 248.454/SP, Rel. Ministro Arnaldo Esteves Lima, Primeira Turma, DJe de 12/09/2013).
Tratando-se de arrematação judicial, que é modo originário de aquisição da propriedade, deve o imóvel arrematado ser passado ao arrematante livre de qualquer ônus e dívidas que incidam sobre o imóvel.
Portanto, o arrematante não está obrigado a pagar os tributos e as taxas condominiais devidas pelo executado até a data de expedição do auto de arrematação, uma vez que o preço depositado responde pelos tributos devidos e pelas dívidas condominiais.
Dicas para Evitar Surpresas com Dívidas em Imóveis de Leilão
Adquirir um imóvel em leilão pode ser uma excelente oportunidade, mas também traz riscos, especialmente com relação às taxas de condomínio e de IPTU.
Para evitar surpresas desagradáveis, é crucial realizar uma investigação detalhada antes de dar o lance.
Primeiramente, consulte o edital do leilão, que deve listar todas as informações relevantes sobre o imóvel, incluindo possíveis encargos.
Além disso, é aconselhável verificar a matrícula do imóvel no cartório de registro de imóveis para identificar qualquer ônus ou restrição.
Não deixe de consultar o síndico do condomínio e a prefeitura local para confirmar a existência de débitos.
Por fim, considere a possibilidade de consultar um advogado especializado em direito imobiliário para orientações adicionais.
Esses cuidados ajudam a minimizar os riscos e garantem uma transação mais segura.
Conclusão
Ao adquirir um imóvel em leilão, é essencial estar ciente das possíveis responsabilidades financeiras que podem recair sobre o comprador, como dívidas de condomínio e IPTU.
Compreender as regras que regem os leilões e realizar uma investigação detalhada sobre o histórico do imóvel são passos fundamentais para evitar surpresas desagradáveis.
Apesar dos riscos, a compra em leilão pode ser uma oportunidade valiosa de investimento, desde que realizada com cautela e preparação adequada.
Ao seguir as orientações apresentadas, como verificar o edital, consultar o registro do imóvel e buscar aconselhamento jurídico, os interessados podem tomar decisões mais informadas e garantir uma aquisição tranquila e segura.
