Entrar no mercado de leilões imobiliários pode ser uma excelente estratégia para quem busca investir em imóveis com alto potencial de valorização e lucro.

No entanto, para transformar oportunidades em resultados reais, não basta arrematar o primeiro imóvel que parecer vantajoso.

É necessário planejamento, conhecimento e uma estrutura clara de ação.

Neste blog, você vai aprender como montar um plano de investimento com foco em leilões imobiliários, organizando metas, estratégias, critérios de compra e formas de análise que tornam seus investimentos mais seguros e rentáveis.

Entenda seu perfil de investidor

O primeiro passo para estruturar um plano de investimento sólido é entender quem você é como investidor.

Leilões de imóveis envolvem variáveis como risco jurídico, necessidade de capital disponível imediato, prazos para retorno e gestão de ocupações — e isso precisa estar alinhado ao seu perfil.

Pergunte-se:

• Qual é o meu nível de tolerância ao risco?
• Tenho pressa em obter retorno ou posso esperar médio/longo prazo?
• Estou buscando renda passiva, revenda rápida ou valorização patrimonial?
• Posso lidar com imóveis ocupados ou com pendências judiciais?

Ter clareza sobre essas questões evita decisões impulsivas e permite traçar um caminho mais eficiente desde o início.

Defina objetivos claros e alcançáveis

Todo investimento deve ter um objetivo definido.

No caso dos leilões, esse objetivo pode variar bastante:

• Comprar imóveis para alugar e gerar renda mensal;
• Comprar, reformar e revender com lucro (flipping);
• Montar um portfólio patrimonial diversificado;
• Adquirir imóveis para uso próprio em médio prazo.

Com base nisso, você define metas mensuráveis, como:

• Número de imóveis a arrematar no ano;
• Valor máximo por imóvel;
• Rentabilidade mínima esperada (%);
• Prazo máximo para retorno ou desocupação.

Quanto mais específicas forem suas metas, mais fácil será tomar decisões com base em critérios — e não na empolgação do momento.

Estabeleça um orçamento

Leilões exigem capital disponível imediato, principalmente porque muitos imóveis não permitem o uso de financiamento.

Por isso, parte essencial do plano é entender quanto você pode investir de forma segura — sem comprometer sua saúde financeira.

Inclua em seu planejamento:

• Capital para o lance (e possíveis reajustes em segunda praça);
• Reservas para escritura, impostos, taxas cartorárias;
• Verba para quitar dívidas associadas (IPTU, condomínio, etc.);
• Recursos para reformas e regularização, se for o caso.

Trabalhar com margem de segurança é essencial.

Não conte apenas com o valor do arremate. Leve em conta todos os custos indiretos do processo.

Delimite os tipos de imóvel e regiões de interesse

Um plano de investimento eficaz inclui foco. Escolher tipos de imóveis específicos — como apartamentos, casas, terrenos ou salas comerciais — e regiões-alvo ajuda a afunilar sua busca e aprofundar seu conhecimento sobre preços, potencial de valorização e riscos locais.

Evite atirar para todos os lados. Um bom investidor de leilão sabe exatamente o que procura e por quê.

Dicas para delimitar seu escopo:

• Foque em cidades ou bairros que você conhece bem;
• Prefira regiões com boa liquidez (facilidade para vender ou alugar);
• Acompanhe tendências urbanas, como expansão de bairros ou melhorias de infraestrutura;
• Avalie regiões com histórico positivo de valorização nos últimos anos.

Crie critérios para avaliar cada oportunidade

No seu plano, inclua uma checklist com os principais critérios de análise antes de dar qualquer lance.

Esses critérios ajudam a filtrar imóveis com maior potencial e menor risco.

Alguns pontos a considerar:

• Valor de mercado x valor do lance mínimo;
• Estado de ocupação (vago ou ocupado);
• Débitos existentes (e se são de responsabilidade do arrematante);
• Condições estruturais e necessidade de reforma;
• Situação jurídica (penhoras, ações pendentes, ônus);
• Potencial de valorização da região;
• Estimativa de tempo e custo até poder usufruir ou vender o imóvel.

Esses critérios podem ser ajustados de acordo com o seu perfil e objetivo, mas ajudam a manter uma análise racional e orientada.

Estude o mercado constantemente

Mesmo com um bom plano, o mercado muda — e seu conhecimento precisa acompanhar.

Leilões são dinâmicos, e novas regras, plataformas e perfis de imóveis aparecem o tempo todo.

Inclua no seu plano:

• Reservar tempo mensal para acompanhar editais e leilões;
• Ler notícias sobre o mercado imobiliário;
• Estudar a legislação que rege os leilões judiciais e extrajudiciais;
• Participar de grupos e fóruns de investidores;
• Buscar formações complementares ou suporte de consultores especializados.

Investir em conhecimento é uma parte fundamental do planejamento, especialmente em um nicho onde pequenos erros podem custar caro.

Trace estratégias de saída

Todo plano de investimento precisa prever não apenas a entrada, mas como e quando você pretende sair do imóvel — seja para lucrar, minimizar perdas ou realocar capital.

Suas estratégias de saída podem incluir:

• Revenda rápida (com ou sem reforma);
• Aluguel por temporada ou contrato residencial;
• Venda após valorização regional;
• Permuta com outro imóvel;
• Incorporação ao patrimônio de longo prazo.

O importante é não entrar em um negócio sem saber como pretende lucrar com ele.

Ter uma estratégia clara evita que você fique travado ou dependa exclusivamente da sorte.

Monitore seus resultados e ajuste o plano

Investimento sem controle é desperdício. Por isso, crie formas de acompanhar seus resultados com periodicidade. Isso inclui:

• Valor total investido por imóvel;
• Retorno obtido (lucro líquido, aluguel, valorização);
• Prazos entre arremate e retorno;
• Dificuldades enfrentadas (desocupação, dívidas, regularização);
• Custos extras não previstos.

Com esses dados em mãos, você pode ajustar seu plano ao longo do tempo, tornando-o mais eficiente e alinhado com os seus objetivos.

Conclusão

Criar um plano de investimento com foco em leilões imobiliários é mais do que organizar planilhas e traçar metas: é montar uma estratégia de longo prazo baseada em análise, foco e disciplina.

Com um planejamento bem definido, você não só reduz riscos, como potencializa lucros e amplia sua capacidade de tomar decisões assertivas em um mercado altamente competitivo.

Se você deseja tornar os leilões uma fonte estável de crescimento patrimonial, comece organizando sua estratégia hoje — e transforme cada lance em um passo sólido rumo aos seus objetivos.

Com o crescimento do mercado digital e a popularização dos leilões online, muitas pessoas passaram a buscar imóveis com valores atrativos diretamente pela internet.

No entanto, junto às boas oportunidades, também surgiram golpes e fraudes que colocam em risco o patrimônio e a segurança financeira dos investidores.

Por isso, saber identificar fraudes em leilões imobiliários online é fundamental para quem deseja arrematar um imóvel com segurança.

Entenda abaixo como funcionam os principais golpes, quais sinais de alerta observar e como agir para se proteger.

Por que os golpes em leilões online cresceram?

A facilidade de criar sites, simular plataformas confiáveis e copiar editais de leilões verdadeiros tem atraído golpistas para esse setor.

Como muitas pessoas desconhecem os procedimentos corretos e se encantam com a ideia de “comprar barato”, acabam sendo vítimas de fraudes bem articuladas.

Além disso, a pandemia acelerou a digitalização dos processos, o que, embora positivo em muitos aspectos, ampliou o espaço para golpes baseados na engenharia social, uso de sites falsos e boletos fraudulentos.

Principais tipos de golpes em leilões de imóveis

1. Sites falsos de leiloeiros

Esse é um dos golpes mais comuns.

Golpistas criam sites idênticos aos de leiloeiros oficiais, copiam editais legítimos e oferecem imóveis com descrições atrativas.

A vítima navega por um portal aparentemente confiável, realiza o cadastro e efetua depósitos ou lances acreditando estar participando de um leilão real.

Muitas vezes, o endereço do site tem uma pequena diferença no domínio (por exemplo, “.net” em vez de “.br”), ou não possui o número da matrícula no JUCESP ou outro órgão regulador estadual.

2. Boleto bancário fraudulento

Outro golpe frequente envolve a emissão de boletos falsos para pagamento do lance ou caução.

A vítima arremata o imóvel (ou acredita que arrematou), recebe o boleto por e-mail e efetua o pagamento diretamente na conta do golpista, sem perceber que não está lidando com a empresa ou o leiloeiro oficial.

Esse tipo de fraude também pode ocorrer com pix, depósitos em nome de pessoas físicas ou contas que não possuem vínculo com o leiloeiro.

3. Leilão inexistente com “venda direta”

Golpistas se apresentam como intermediadores de leilões e oferecem imóveis com desconto de até 70% do valor de mercado.

A promessa é que o imóvel está disponível para venda direta ou “pré-arremate”.

O fraudador pressiona a vítima a agir rápido e efetuar um sinal para garantir a oferta.

O imóvel, muitas vezes, sequer está em leilão ou é um bem sem qualquer vínculo com o suposto vendedor.

Como identificar sinais de fraude em leilões imobiliários

Agora que você conhece os principais golpes, é hora de entender os sinais de alerta para evitar cair em armadilhas.

Verifique se o leiloeiro é oficial

Todos os leiloeiros judiciais e extrajudiciais devem ser registrados na Junta Comercial do Estado (JUCESP ou órgão equivalente).

No site oficial da junta, você pode buscar o nome, CPF ou razão social do leiloeiro para confirmar sua regularidade.

Além disso, um leiloeiro oficial sempre terá:

• CNPJ ativo e compatível com a atividade;
• Cadastro na Receita Federal;
• Telefones e e-mails corporativos;
• Endereço fixo do escritório;
• Links para editais hospedados em sites de tribunais ou bancos.

Pesquise o domínio do site

Use ferramentas como Registro.br para verificar quem é o responsável pelo domínio do site de leilão.

Sites criados recentemente, sem CNPJ vinculado ou com registro fora do Brasil, devem levantar suspeita.

Evite clicar em links recebidos por redes sociais ou aplicativos de mensagem.

Sempre digite o endereço diretamente no navegador.

Compare com os sites oficiais dos tribunais ou bancos

Leilões judiciais geralmente estão listados no site do Tribunal de Justiça do estado correspondente.

Já os leilões extrajudiciais de imóveis de bancos podem ser acessados pelos próprios sites das instituições, como:

• Caixa Econômica Federal;
• Banco do Brasil;
• Santander;
• Itaú.

Se o edital estiver em um site suspeito, verifique se há concordância com o conteúdo oficial, como datas, valor do lance inicial, número do processo e nome do leiloeiro.

Desconfie de preços irreais

Imóveis com preços muito abaixo do valor de mercado podem sim aparecer em leilões legítimos — especialmente em segunda praça.

No entanto, quando o desconto é exagerado e não há explicação aparente, vale redobrar a cautela.

Desconfie de argumentos como:

• “Aproveite antes de ir para leilão”
• “Venda direta apenas hoje”
• “Sem necessidade de escritura ou registro”
• “Negociação sem burocracia”

Essas frases são comuns em fraudes e têm como objetivo gerar urgência e descuido.

Não faça depósitos em contas de pessoas físicas

Leilões legítimos nunca exigem que você deposite valores em contas pessoais, muito menos via pix informal.

Os pagamentos devem ser feitos:

• Em nome da empresa leiloeira;
• Através de boletos oficiais gerados pela plataforma;
• Com recibo e contrato formal, quando necessário.

Se houver qualquer divergência ou dúvida, entre em contato diretamente com o leiloeiro por canais oficiais.

O que fazer se suspeitar de golpe?

Caso desconfie de um site ou de uma proposta de leilão:

1. Não efetue nenhum pagamento.
   
2. Pesquise o nome do leiloeiro no Google com termos como “reclamações” ou “golpe”.
3. Denuncie ao Procon e delegacia de crimes cibernéticos.
4. Informe ao tribunal, banco ou instituição mencionada, caso estejam sendo usados indevidamente.
5. Compartilhe o golpe em redes sociais para alertar outras pessoas.

Conclusão

Leilões de imóveis online são, sim, uma excelente oportunidade para quem busca bons negócios.

Mas como em qualquer ambiente digital, é preciso agir com cautela, conhecimento e verificação constante das informações.

Ao seguir boas práticas, checar editais e nunca confiar em promessas fáceis ou urgentes, você protege seu patrimônio e aumenta sua confiança para atuar no setor.

Lembre-se: o melhor investimento é aquele que, além de rentável, é seguro e embasado.

Um dos segredos para um bom negócio em leilão é saber exatamente quanto um imóvel vale — tanto o seu valor de arremate quanto o seu valor de mercado.

A diferença entre eles é que um revela o quanto você pagará na hora do leilão, enquanto o outro revela o quanto ele efetivamente vale ou quanto ele é capaz de se valorizar. 

É essa conta que faz a diferença na hora de obter lucros e minimizar riscos.

Neste blog, vamos apresentar o que é o valor de arremate, o que é o valor de mercado, como ele é formado e como você consegue fazer essa conta para tomar a decisão mais acertada.

O que é o valor de arremate?

O valor de arremate é o que você efetivamente pagará pelo imóvel, ou seja, o maior lance aceito pelo leiloeiro junto às partes envolvidas.

Ele é fruto tanto da situação jurídica do imóvel quanto do interesse dos compradores presentes — ou online — na disputa.

Algumas das circunstâncias que influenciam o valor de arremate:

• A quantidade de lances na hora do leilão
• A situação jurídica do imóvel (dívidas, penhoras, desocupação)
• O interesse que ele desperta junto a outros investidores
• A avaliação exigida pelo credor ou pelo comprador

De um modo geral, o valor de arremate é menor que o valor de mercado, exatamente pelas dúvidas, pelo prazo maior para desocupações, pelas eventuais dívidas junto a ele e pelas incertezas que o comprador absorve junto com o negócio.

O que é o valor de mercado?

Já o valor de mercado é o quanto o imóvel vale nas condições normais de mercado, ou seja, se ele estivesse sendo ofertado para a venda a um comprador médio, com prazo suficiente para encontrar um interessado, ele seria comercializado pelo seu preço cheio.

Esse é o parâmetro que os bancos, corretores, peritos e até o poder judiciário usam nas negociações.

Ele leva em conta:

• A situação do imóvel (estrutura, área, acabamentos)
• A localização (vizinhança, acesso, comércio)
• A taxa de crescimento da região
• A média de negociações de imóveis comparáveis
• A condição do mercado como um todo (oferta, procura, taxa de crédito)

Em geral, o valor de mercado é maior que o de arremate exatamente pelas vantagens que ele proporciona — como um negócio realizado nas condições ideais, sem riscos jurídicos, prazos de desocupação ou outras dificuldades que vêm junto a um leilão.

Como fazer essa conta na hora de avaliar o negócio?

Para que você tenha uma visão madura e estratégica na hora de dar um lance, é preciso que você vá para o leilão já sabendo exatamente quanto quer (e até quanto quer arriscar) pagar pelo imóvel.

Segue um passo a passo para fazer essa conta:

1. Pesquise o valor de mercado na mesma região

Busque anúncios de imóveis comparáveis na mesma área, pelo tamanho, número de cômodos, estrutura e pelas condições do imóvel.

Portais imobiliários, como ZAP, Viva Real, OLX, junto às imobiliárias da região, serão suas fontes de informação.

2. Analise o estado de conservação

Considere se o imóvel precisa de melhorias, como uma nova pintura, a substituição de instalações hidráulicas, ou até a modernização de determinados cômodos.

Isso eleva o custo da recuperação — que deve ser descontado do valor que você quer dar como lance.

3. Desconte dívidas e custos de desocupação

Informe-se junto ao leiloeiro ou nas fontes públicas se o imóvel possui dívidas tributárias, como IPTU em atraso, ou se ele ainda é ocupado pelos moradores.

Isso acrescentará um custo extra que deve ser somado às suas despesas.

4. Cálculo final

Com todos esses números em mãos, você consegue encontrar o valor máximo que quer dar pelo imóvel, aumentando a possibilidade de um negócio lucrativo.

Vamos resumir a conta:

Valor Máximo do Lance = Valor de Mercado – Custo das Melhorias – Dívidas – Despesas com Desocupação

Com essa formulação, você consegue apresentar um lance agressivo, aumentando suas chances de arremate, enquanto ainda mantém a rentabilidade do negócio.

Por que é importante fazer essa conta?

Saber exatamente quanto você quer e quer pagar evita que você se emocione na hora do leilão, aumentando o risco de dar um lance maior que o negócio vale.

Isso também evita surpresas, como a chegada de dívidas tributárias, o custo de desocupação ou até a exigência de uma grande reforma que ninguém esperava.

Com essa avaliação, você consegue trabalhar de forma estratégica, aumentando seu retorno junto ao negócio.

Conclusão

Valor de arremate e valor de mercado estão intrinsecamente relacionados — é preciso que o comprador tenha clareza sobre os dois para tomar uma decisão acertada.

Com uma avaliação criteriosa, é possível encontrar oportunidades de negócio nos leilões de imóveis, aumentando o seu patrimônio de forma consistente, enquanto se evita surpresas que poderiam consumir suas margens de lucro.

Se quer dar o próximo passo, é importante se preparar, contratar um advogado se preciso, fazer uma due diligence junto ao leiloeiro e principalmente conhecer o mercado para que suas compras sejam um bom negócio do começo ao fim.