Investir em imóveis de leilão é uma forma inteligente para obter bons retornos financeiros ou até mesmo adquirir imóveis para uso próprio.
Não é novidade que os imóveis de leilão estão disponíveis a preços muito abaixo de mercado, com oportunidades a partir de 60% e até 50% do valor de avaliação, mas poucas pessoas sabem sobre a possibilidade de parcelamento, financiamento e, também, que existem editais que aceitam entrada de até 5% do valor do imóvel.
Além disso, esse tipo de investimento pode parecer muito complexo e arriscado para quem nunca estudou este mercado, mas com a evolução das formas de realização de leilões e com o surgimento de novas ferramentas no mercado, nos últimos cinco anos estamos vivenciando a consolidação de uma nova era dos leilões imobiliários.
O mercado de leilões vem se aquecendo, principalmente, graças à possibilidade de participação de leilões na modalidade online, a popularização desta nova forma de aquisição via leilões e a disponibilização de cursos que auxiliam um número cada vez maior de pessoas a ingressarem neste mundo das arrematações.
Neste cenário que a Sharx surgiu. Nos últimos quatro anos viemos trabalhando para facilitar a análise, a participação e a gestão das aquisições de imóveis em leilões.
E esse mercado tem muito mais a crescer. Com a implementação de soluções tecnológicas como plataformas online, inteligência artificial, machine learning e big data, os investidores vêm conseguindo identificar as melhores oportunidades, realizar lances de maneira mais eficiente e gerenciar suas aquisições com maior precisão e segurança.
Confira abaixo o porquê deste mercado ser tão promissor!
O Que São Imóveis de Leilão
Antes de compreender o porquê dos imóveis de leilão estarem em alta, é importante compreender as premissas de como funciona um leilão.
Em leilões, bens imóveis são vendidos através de um processo competitivo de lances, conduzido por um leiloeiro público oficial, cadastrado na Junta Comercial do seu estado.
O bem é anunciado em edital público, para que o maior número de pessoas esteja ciente da oferta. O edital deve conter várias informações obrigatórias por lei, como a descrição do imóvel, sua matrícula, seu antigo proprietário e o preço de avaliação.
Em geral, no caso dos leilões judiciais, há dois praceamentos do imóvel: a primeira hasta pública (que deve levar o imóvel a leilão pelo valor mínimo de sua avaliação), e a segunda hasta pública (que pode levar o imóvel a preço até 50% do seu valor de avaliação.
Cada hasta pública terá um valor mínimo de lance, chamado de lance inicial. Os arrematantes interessados se registram no portal do leiloeiro para participar dos lances e, durante o leilão, fazem ofertas cobrindo o preço do lance anterior.
O leilão termina conforme o prazo definido em edital, e a arrematação é concluída em favor daquele que realiza a maior oferta.
O vencedor então possui a obrigação de pagar a comissão do leiloeiro (geralmente 5%) e o valor oferecido a lance. Se o leilão for judicial é lavrado o chamado auto de arrematação, constando os dados do arrematante, o valor do lance vencedor e a comissão a ser paga ao leiloeiro. Após isso, o juiz homologará a arrematação e ordenará a expedição da carta de arrematação, que é o documento oficial levado para registro na matrícula do imóvel.
Se o leilão for extrajudicial, após a conclusão do leilão, a instituição financeira entrará em contato para iniciar os trâmites de escrituração do imóvel para o nome do arrematante.
Com o registro da carta de arrematação ou da escritura de compra e venda, o arrematante se torna o legítimo proprietário do imóvel.
É importante lembrar que o motivo dos leilões é geralmente atrelado à busca pela satisfação de um crédito. Ou seja, alguém não pagou uma dívida e o banco ou o credor realizam o leilão do imóvel para ficar com o dinheiro pago pelo arrematante.
Se houver mais de um credor, via de regra os demais credores terão de se sub-rogar no preço do lance, ou seja, deverão ficar vinculados ao valor que for depositado pelo arrematante para a compra do imóvel. O arrematante não será responsável pelas dívidas do antigo proprietário.
Esse método é adotado pela legislação brasileira para que, a partir de uma concorrência pública entre interessados no imóvel, haja o pagamento do maior valor por aquele imóvel, de modo a não prejudicar o devedor, antigo proprietário. No entanto, não tendo mais pessoas interessadas, é possível que o seu lance, pelo valor mínimo, seja o vencedor.
Quais os principais cuidados ao ingressar no mercado de leilões imobiliários?
Assim como a compra de imóvel na sua forma mais tradicional (via imobiliária ou corretor de imóveis) exige cautela, tanto para averiguar se o preço do imóvel está dentro da prática de mercado, como se há segurança jurídica na aquisição, no leilão também há necessidade de se checar todas as condições da oportunidade.
Para garantir um processo de aquisição mais eficiente, seguro e lucrativo, é recomendável um passo-a-passo de validação da oportunidade e confirmação sobre os principais aspectos que tornam um leilão seguro.
Se você for arrematar sozinho, sem assessoria, é altamente recomendável a realização de algum curso ou estudo aprofundado sobre os leilões, especialmente se sua formação não for jurídica ou você não tenha experiência no mercado de imóveis.
Confira a seguir algumas dicas para se evitar o cometimento dos principais erros nos leilões.
Avaliação
Todo imóvel que é levado a leilão necessita de uma avaliação prévia, por oficial de justiça, avaliador judicial ou um corretor habilitado.
No entanto, essa precificação pode estar defasada ou não representar a realidade de preços praticada no local.
É por isso que, antes de qualquer lance, é necessário garantir que o preço do imóvel está condizente com o mercado. Não raro, há imóveis que estão inclusive sub avaliados, com preços que, naquela região, já subiram. Isso é comum quando o imóvel foi avaliado em uma data em que houve alguma crise (como ocorreu no período da pandemia do COVID-19) ou quando a região está em franca valorização (como imóveis na região litorânea de Santa Catarina, por exemplo).
Regularidade do edital do leilão
Ler, analisar e concluir que o edital do leilão está em conformidade com a legislação não é tarefa fácil. Mas é fundamental que essa atividade seja feita anteriormente à participação do arrematante nos lances.
Mesmo que o antigo proprietário do imóvel esteja em dívida, a legislação brasileira concede uma série de benefícios e salvaguardas jurídicas às pessoas que estão sofrendo com a expropriação de seu patrimônio para pagamento de alguma dívida.
Um dos direitos mais importantes é o direito de ser regularmente intimado.
Os editais devem seguir rigorosas regras, garantindo que todos os proprietários ou co-proprietários tenham sido devidamente intimados das datas dos leilões, tenham tido oportunidade de questionar o valor da avaliação e, especialmente no caso dos leilões extrajudiciais, tenham tinha chance de purgar a mora (pagar a dívida antes que o imóvel seja consolidado em favor do banco e levado a leilão).
Em leilões judiciais, é comum que, após o leilão, o devedor alegue que não sabia do leilão. E, caso isso seja comprovado, o juiz poderá anular o leilão diante da ofensa dos direitos básicos do devedor executado. Confira aqui um exemplo de anulação.
Em leilões extrajudiciais, uma das hipóteses mais comum de anulação de leilão é quando o devedor não é intimado corretamente. E a falta da intimação do devedor já foi considerada pelos tribunais brasileiros como uma irregularidade insanável.
Veja um exemplo de decisão aqui: processo nº 0637084-05.2017.8.04.0001.
Análise da penhora ou consolidação da propriedade
Todo imóvel que vai a leilão passa por várias etapas prévias. Se alguma delas desrespeitar direitos do devedor proprietário, as chances de anulação do leilão são altas.
Por isso que um dos trabalhos de análise de risco de leilões é verificar se a penhora do imóvel foi regular, se houve intimação do devedor a respeito da penhora e se ele teve o direito de se manifestar a esse respeito.
É um passo importante pois, imagine que o proprietário seja casado, o seu cônjuge ou companheiro, caso seja casado no regime de comunhão parcial de bens, pode ter seu direito violado caso o imóvel todo (100%) seja leiloado sem a sua ciência. Por isso uma das etapas da análise da penhora é verificar se todos os co-proprietários foram intimados.
No caso de leilões extrajudiciais, conduzidos por instituições financeiras, uma etapa muito importante é a análise do processo de consolidação da propriedade (pois nestes casos não há penhora). Segundo a Lei 9.514/1997, Lei de Alienação Fiduciária, temos:
Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.
(…) § 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
A consolidação da propriedade é quando o banco, após ter notificado o devedor de acordo com a Lei de Alienação Fiduciária (Lei 9.514/1997), realiza o processo de cancelar a alienação fiduciária (que foi constituída no momento do financiamento), passando o imóvel a ser de integral propriedade da instituição financeira, que a partir deste momento poderá vender o imóvel para terceiros.
Análise da dívida
A origem da dívida é importante para se entender qual legislação é aplicável.
Apesar de os leilões serem “parecidos” (buscar sanar uma dívida com a venda de um imóvel), as regras de intimações, editais, procedimentos de registro são diferentes a depender do contrato que o devedor possuía com seu antigo devedor.
Alguns exemplos de leilão são:
- Devedor contraiu financiamento e não pagou as parcelas (alienação fiduciária)
- Devedor não pagou um credor, que ajuizou ação e localizou um imóvel do devedor para levar a leilão
- Devedor deu um imóvel em garantia a um empréstimo bancário
- Devedor era fiador de um contrato de locação e seu imóvel foi a leilão por não terem sido encontrados outros bens
- Devedor não pagou condomínio
- Devedor não pagou impostos (como IPTU)
- Devedor fez empréstimo e deu imóvel em garantia em um contrato (hipoteca ou alienação fiduciária)
Após a análise deste histórico, é possível identificar qual a legislação aplicável e fazer um checklist sobre se todos os ritos legais foram devidamente respeitados.
Conclusão
Entrar no mundo dos leilões é uma das melhores decisões que qualquer pessoa fazer. Arrematar imóveis é uma das ferramentas que gera maior retorno financeiro e satisfação no processo de construção de patrimônio, especialmente por ter a segurança do mercado imobiliário.
É claro que há várias dúvidas, medos e receios para qualquer pessoa que está ingressando, mas o primeiro passo é se informar, assim como você fez lendo este artigo até aqui.
O segundo passo é escolher corretamente. E a sua primeira escolha pode ser começar ao lado de quem entende, aprendendo a arrematar de forma segura e descomplicada, para depois, ao longo de sua vida, continuar aproveitando das suas conquistas que somente o mundo dos leilões pode proporcionar.
Entre contato e se torne um arrematante Sharx!
