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Por que os leilões de imóveis são tão vantajosos?

Como é possível conseguir descontos tão significativos em uma arrematação?

Muitas pessoas não entendem como um imóvel pode ser adquirido por apenas 50% do valor de sua avaliação ou, em alguns casos, por até menos.

Na verdade, muitos pensam que, assim como nos leilões de carros, há algum problema com o imóvel ou algo que possa reduzir seu valor de mercado.

Esse pensamento leva algumas pessoas a acreditarem erroneamente que, ao adquirir um imóvel em leilão, elas não conseguirão revendê-lo no futuro pelo seu valor real de mercado.

Mas isso não é verdade.

Os imóveis adquiridos em leilão não possuem preços muito atrativos por serem “ruins”, mas sim porque há a previsão legal de adquiri-los com desconto.

Quais leis autorizam imóveis serem leiloados por valores tão baixos?

Algumas leis federais preveem a possibilidade de imóveis serem vendidos forçosamente por valores abaixo do mercado, como:

  • Lei da Alienação Fiduciária de Imóveis (Lei nº 9.514/1997), que é aplicada nos casos de financiamento bancário;
  • Código de Processo Civil brasileiro (Lei nº 13.105/2015), que é aplicada nos leilões judiciais.

Todo leilão deve respeitar o valor mínimo de aquisição do imóvel.

Se houver uma arrematação por valor inferior, ocorre o que se chama de preço vil.

Nos leilões judiciais aplica-se o CPC, cuja a regra geral é a de que no primeiro leilão (1ª hasta ou “praça”), o valor do lance não poderá ser inferior ao valor da avaliação realizada.

Não tendo lance vencedor, na segunda tentativa (2ª hasta), o valor mínimo é de 50% da avaliação.

Já nos leilões extrajudiciais, é possível adquirir imóveis por lances abaixo de 50% de seu valor de mercado, pois a norma aplicável é outra (Lei de Alienação Fiduciária).

Como funcionam os leilões?

Para entender como os leilões funcionam e por que são tão vantajosos, é importante compreender um conceito básico: tudo começa com uma dívida não paga que acaba no Judiciário.

O credor busca os bens do devedor para garantir o pagamento, ocorrendo o que chamamos de “expropriação”. Os bens do devedor são penhorados e é aí que entra o leilão.

O leilão é uma forma de transformar o bem penhorado em dinheiro.

O credor recebe o dinheiro arrecadado no leilão, pago pelo arrematante, e a dívida do devedor é liquidada (caso o lance do arrematante cubra efetivamente todo o débito).

Para que todo este processo ocorra, é necessário existir uma ampla divulgação, para que o máximo de pessoas interessadas participe desta “concorrência” na compra do imóvel.

O instrumento que divulga o leilão e dá publicidade ao certame é o edital.

Nesse processo, para proteger o devedor, o artigo 891 do Código de Processo Civil prevê a figura do preço vil, explicada acima.

Art. 891. Não será aceito lance que ofereça preço vil.

Parágrafo único. Considera-se vil o preço inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital, e, não tendo sido fixado preço mínimo, considera-se vil o preço inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação.

Em uma segunda hasta, não são aceitos lances abaixo do limite estabelecido pelo juiz no edital do leilão, ou, na falta dele, no mínimo 50% do valor da arrematação do imóvel.

E os leilões da Caixa Econômica?

Esse é um tema que merece artigo próprio, pois há várias nuances próprias da Caixa. Veja aqui.

Em resumo, nos leilões da Caixa não há um processo judicial, um juiz. Todo o processo é extrajudicial, realizado via cartórios.

Nestes chamados “leilões extrajudiciais” a lei aplicável é a Lei de Alienação Fiduciária.

O procedimento é um pouco diferente, mas o objetivo é o mesmo: o banco (dono do imóvel) leiloa o bem para obter dinheiro e quitar seu crédito.

A grande vantagem dos leilões extrajudiciais é que, em alguns casos, a instituição financeira aceita financiamento.

É isso mesmo, é possível arrematar imóveis sem ter o valor à vista para pagamento.

O devedor, incapaz de pagar o financiamento, recebe o saldo se houver algum excedente quando a dívida for menor do que o valor pago pelo arrematante.

É por isso que as arrematar é a melhor forma de construir patrimônio com imóveis.

O importante é ter informações precisas e analisar cuidadosamente o edital e os documentos do imóvel leiloado (como edital e matrícula), evitando compras impulsivas ou arriscadas.

A habilidade de distinguir oportunidades de aventuras permitirá investir com segurança e obter retornos a médio e longo prazo.

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